ניהול שיווק נדל"ני
אומרים שידע זה כוח וכשקשה באימונים - קל בקרב, כך גם במכירת דירת מגורים או בשיווק פרויקט נדל״ן.
ככל שיהיו לכם כבעלי נכסים או כמשווקים כמה שיותר נתונים רלוונטיים והבנה מעמיקה יותר לגבי הנכס וסביבתו, כך תגדל הסבירות שקהל היעד הרלוונטי לנכס יהיה ממוקד מטרה ובשל יותר להתקשרות בעסקה וכן הדבר יתרום לפיתוח וביסוס של תחושת האמון והביטחון בין הצדדים לעסקה.
בקבוצת מילר תמצאו מודל שיווק ייחודי ומודולרי שפותח על ידנו, הניתן להתאמה לכל לקוח על פי צרכיו ומידותיו והמתבסס על הידע המקצועי הרב תחומי שלנו ועל ניסיוננו המצטבר בשוק הנדל"ן בישראל, אשר יסייע לכם למקסם את פוטנציאל העסקה ולהביא לשיווק הנכס בהצלחה בתוך זמן קצר ככל האפשר.
בניית אסטרטגיה שיווקית
בניית אסטרטגיה שיווקית היא כלי חשוב בעולם השיווק בכלל ובשיווק נכסי נדל״ן בפרט. דילמות נפוצות בהן נתקלים בעלי נכסים העומדים בפני קבלת החלטה למכור נכס שבבעלותם, הינן למשל: האם לשווק את הנכס לבד או באמצעות מתווך? במידה ובאמצעות מתווך – האם לתת למתווך בלעדיות או לא, ואם כן לכמה זמן? מה עליי לדרוש מהמתווך? האם לאפשר למתווכים שונים לשווק במקביל את הנכס? איך לתקשר את תהליך המכירה לשוכר בנכס וכיצד להתמודד עם התנגדויות? באילו כלים פרסומיים כדאי להסתייע והאם משתלם להגדיר תקציב פרסום? באיזה מחיר לצאת בשיווק הנכס ואיך להציג את הנכס כך שישמע אטרקטיבי? האם יש להגדיר מראש רק את המחיר או שמא גם תנאי סף מהותיים נוספים לעסקה? איך להתמודד עם הצעות שנמוכות ממחיר השיווק ואחרי כמה זמן נכון להוריד במחיר המבוקש? עם איזה מהקונים הפוטנציאליים כדאי להתקדם? כל אלה ועוד הן דוגמאות להחלטות מהותיות שלעיתים נשלפות מהמותן רק כי ״כך כולם עושים״, או "כך המליצו לי" כשלמעשה אלו צריכות להיעשות מתוך בניית אסטרטגיה מושכלת, בהתאם להיכרות עם בעל הנכס, עם הנכס עצמו ומאפייניו, עם המצב הקיים ותנאי השוק באותה עת ועוד. אנו בקבוצת מילר נבנה עבורכם את האסטרטגיה השיווקית המתאימה רק לכם, כזו שתגרום לכם לחוש ביטחון ואמונה בנכונות הדרך ושתבטיח את הצלחת תהליך שיווק העסקה על הצד הטוב ביותר.
מידול ומיפוי הנכס
בניגוד לדעה השלילית הרווחת ביחס לחלק משוק המתווכים בישראל, משווק מקצועי ומהימן יכול במקרים רבים לתרום משמעותית להצלחת שיווקו של הנכס. יחד עם זאת, המציאות מלמדת כי מתוך מכלול הפרטים והנתונים שמבקש הקונה הפוטנציאלי לדעת ולאסוף בכדי לגבש את החלטתו לרכוש את הנכס, חלק גדול מהמידע הזה אינו מתקבל על ידו ישירות מהמתווך, והוא נדרש לבצע פעולות רבות, להשקיע משאבים וזמן ואף לשכור אנשי מקצוע בשלב מקדמי כדי להתגבר על פערי המידע. לעיתים הקונה אף מתחבט בין מספר מקורות מידע סותרים, ובשל מחסור בידע או ניסיון, פערי המידע וחוסר ההבנה עלולים לגרום לו לרדת מן העסקה. כך גם מנגד, במקרים רבים גם המוכר אינו מודע או מבין דיו את כלל ההיבטים הנוגעים לנכס הנמכר ובשל כך תהליך השיווק צפוי מראש להיתקל בקשיים או בחסמים. במסגרת ניהול שיווק הנכס באמצעות מודל השיווק הייחודי שפיתחנו בקבוצת מילר, אנו דואגים להימנע מראש מתרחישים כמתואר לעיל ולספק פתרונות מעשיים לחסמים הצפויים מבעוד מועד, כחלק מאסטרטגיית השיווק שנתפרה למידות הלקוח.
תמחור הנכס
לרוב, תמחור הנכס לצורך קביעת מחיר השיווק נעשה באופן לא מקצועי מספיק, בין אם בעזרתו של מתווך ובין אם על ידי בעל הנכס בעצמו. מאידך גיסא, במרבית המקרים הקונה יבחר לא להסתייע בחוות דעת שמאי, בטרם החתימה על העסקה, משיקולי חיסכון בעלויות שמאות טרום רכישה, ועקב כך במצבים מסוימים ייאלץ ליטול סיכון ביחס לכדאיות העסקה, לגובה ההון העצמי הנדרש בעסקה, ולשאלה האם בנק יסכים למשכן את הנכס כבטוחה למתן הלוואה. כחלק מעבודת ההכנה של הנכס לשיווקו ובהתאם לאסטרטגיית ניהול שיווק הנכס בקבוצת מילר, אנו דוגלים בעריכת חוות דעת שמאית מפורטת המותאמת לצרכי הלקוח טרם מכירת הנכס ואשר תיתן בידיו כלי עבודה רבים אשר יסייעו לו בהמשך תהליך השיווק. זכרו כי כמעט אף פעם אין שני נכסים זהים לחלוטין מכל הבחינות האפשריות, ואף אם שטחם זהה ושניהם ממוקמים באותו קומה ובאותו בניין. כמו כן, יש להתחשב במקרים המתאימים במאפיינים ייחודיים של הנכס, כדוגמת הצמדות של חצרות או גגות), קיומן של זכויות בניה פוטנציאליות שטרם נוצלו, תכניות בניין עיר מאושרות ופוטנציאליות (בהפקדה או בשלבי הכנה) שיש בהם להשפיע על פוטנציאל ההשבחה של הנכס או השכונה, הסתברות הוצאתו אל הפועל של פרויקט התחדשות עירונית בעתיד ועוד. כל אלו ועוד יכולים וצריכים להשפיע על מחיר הנכס ולבוא בחשבון במסגרת תמחורו הראוי של הנכס.
מדידה וצילום
לכאורה, What You See Is What You Get. ואולם, כידוע השטח הבנוי הינו אחד הפרמטרים המהותיים ביותר לצורך קביעת שוויו של נכס מקרקעין. במהלך עריכת בדיקות מקדמיות לפני עסקה, רוכשים פוטנציאליים רבים נתקלים ברישומים סותרים של שטח הדירה הנקוב בנסח הטאבו (במקרה של בית משותף רשום), תשריט היתר הבניה, חיוב הארנונה, המודעה שפורסמה ביד 2 ועוד, וכתוצאה מכך מתקשים לתמחר בצורה נאותה את הנכס, כמו גם להשוותו לעסקאות השוואה אחרות. לאור השינויים שחלו בדין ובפרקטיקה לאורך השנים (אשר במרבית המקרים לא עודכנו ביחס לנכסים שנבנו ונרשמו בעבר) וכן בשל חוסר האחידות שעודנו קיים בין הגדרות שטח שונות הקיימות בישראל, ובין רשויות מקומיות שונות בישראל, קיימת חשיבות עליונה למדידת שטח הבנוי בנכס נשוא השומה ולבדיקה של נתוני עסקאות ההשוואה ומידע משלים, ככל הניתן, על פי קריטריונים ברורים ואחידים.
כמו כן, על אף התפתחות אמצעי הצילום והתיעוד בימינו, כגון סיור וירטואלי, צילום תלת מימדי צילום סביבתי באמצעות רחפן ועוד, כדאי ורצוי להתאים את בחירת אמצעי הצילום וכלי השיווק למטרות המוכר ולצרכי הנכס והעסקה הספציפיים, לשם הדגשת היתרונות המרכזיים בנכס וחשיפתו המקסימלית לקהל היעד הרלוונטי.
ליווי מול אנשי מקצוע
בעלי נכסים אשר בוחרים להסתייע בשירותיו של מתווך לשם שיווקו של נכס, נוהגים בדרך כלל להעביר את מלאכת הטיפול בשיווק לידי המתווך, עד אשר יימצא הקונה הסופי שיאושר על ידם ועמו יתקדמו למו"מ על טיוטת חוזה המכר בין עורכי הדין של הצדדים. לעומת זאת, ניהול שיווק של נכס נדל"ני בראייתנו כולל בניית הרכב של צוות עבודה מנצח, הכולל מספר אנשי מקצוע, מראשית תהליך ההחלטה בדבר שיווק הנכס. צוות המתואם ומסונכרן האחד עם השני, ואשר צפוי ללוות את העסקה מתחילתה ועד סופה ולתת מענה בזמן אמת האחד לשני. הסכמי ההתקשרות עם אנשי המקצוע בצוות ייערכו ויאושרו על ידי עורך הדין המייצג בעסקה. כאן בקבוצת מילר איננו מתפשרים על טיב אנשי המקצוע עמם אנו עובדים, הן ברמת המקצועיות והניסיון והן ברמת האתיקה, השירות והזמינות.